名古屋の不動産会社ランドファブリックの不動産知識(任意売却）

不動産の任意売却

 

家を住宅ローンを利用して購入したが場合、登記簿謄本に住宅ローンの抵当権が付き、支払いが始まります。

支払いが出来なくなって、期限の利益が無くなりと、家を売却して現金化して返済されるのです。

売って、残債が支払えれば良いのですが、売却しても住宅ローン残額が支払えない場合は、

自分の意志だけでは売ることが出来ず、保証会社「債権者」主導の売却返済になります。

売却しても残債が残れば、その後も返済していきます。

それが任意売却です。

売れなければ、競売にかけられ、一般的には、通常の売却より安くなってしまいます。

 

今日は、任意売却の流れと押さえておきたいポイント7点を知っておいて

どのようにしていけばいいのかお伝え致します。

 

●債権者によっても若干違いますが、任意売却までの⑩の流れを説明致します。

①債務者の延滞

　住宅ローンを毎月返済していればいいのですが、1回滞納しますと銀行から通知が来ます。

　残高が足りないとか、支払えなかったとか次回纏めて払えば良いのですが、

　２回目は、電話など確認が入り、3回目は内容証明郵便で督促状が届き、滞納額が全額支払わない場合は、

事故扱いとして保証会社による代位弁済がされてきます。

　そして、銀行から保証会社に債権が移り、回収が始まるのです。

②担保不動産所有者の売却の同意

共有社も含め、売却の意思確認があります。

保証会社「債権者」から不動産を選択するように言われます。

③担保不動産の再調査・再評価

　まずは、その不動産会社の訪問査定を受けて査定価格を出します。

プラス・マイナスポイントを比較して取引事例比較法で査定されます。

いくらで売れるか不動産会社が査定しますが、保証会社も査定価格があるのでいくらぐらい返済できるのか目線があります。
④購入者探し

　その価格と保証会社「債権者」の不動産査定価格と照らし合わせ、売却価格を決めて販売活動に入ります。

⑤販売活動していきます。

　債権者によっては、一ヶ月ごとに、保証会社に販売活動の報告を行い。

　反響がなければ、価格を下げて、販売見込みが無かったり、時間がかかりそうな場合は、競売の手続きが進められてしまいます。

⑥買い付け証明書をいただく。

⑦配分案作成

　住宅論の返済や各支払い・諸経費しはらいなど配分案を作られます。引っ越し代など配分煮含めてもらう。

⑧利害関係人の調整

　支払い・権利者などの案分など調整・合意し契約

⑨契約引き渡し　引っ越し先を決まる。

⑩残債返済になります。

 

●7つの押さえておきたいポイント                                   

1.　売出価格は、債権者（保証会社）が決めることが多い。

　査定の際には、室内を方で片付けて印象をよくして、査定・売出価格をあげる。売出はじめて価格を下げることは出来ても、価格を上げることは出来ない為。

2.　売れない金額で販売活動しても、時間がかかると滞納金利が高いため、損害金・滞納利息が増え支払総額が上がる為、早期売却も考える。

　直ぐに売出、引き渡しも早めにして金利が係らないようにする。

3.　売却したあとの残債は、その後も返済が続くので、返済方法金額を決めることが出来き、生活の立て直しが考えやすい。次の家賃も含め無理のない範囲で設定する。

4.　引っ越し代を売却価格から出していただけることもある。引っ越しは、先払いほとんどなので、立てかえる金額を用意。出来ることは自分でする。

5.　マンションの場合、駐車場・駐輪場代は、水道代、売却価格から出すことが出来ないことも多い。
管理会社の残債分は、現金で用意する。駐車場・駐輪場代は現金が必要なので、使わなければ解約する。売主費用も条件が付く

6　不動産会社に協力する。案内など融通して、片付けも行い。少しでも高く売り・引き渡しの協力をする。

7.　契約に特約を入れて頂きたいのですが、契約不適合責任免責、境界標非明示、設備の引き渡しは行わない。

　　自分の財産なので、破産しなければ少しでも高く売り、残債を減らすように協力することと、滞納は放っておかず早めの相談・行動が必要になります。

 

　先ずは、住宅支援機構HPから、金融機関・弁護士・任意売却の経験がある不動産会社に御相談ください。

　早く動いて、高く・早く売却して生活を立て直しましょう。